분당 재건축 선도지구, 추가분담금 고려 시 어디로 선정될까?

1기 신도시 재건축 선도지구 선정이 조만간 발표될 예정입니다.

이번에 재건축 선도지구로 선정될 경우, 막대한 경제적 이점을 가져다줄 것으로 예상되는데요 다른 1기 신도시들에 비해 훨씬 높은 관심과 부동산 가격을 가지고 있는 분당신도시에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다.

 

분당 신도시에서 치열하게 경쟁하고 있는 몇 가지 주요 단지가 있는데, 현재 규모와 진행사항에 대해서는 아래 그림을 통해 확인해보도록 하겠습니다.

참고로, 제가 개인적으로 눈여겨 보는 곳은 서현역 근처의 1-1, 1-2 구역에 해당하는 시범 한양, 삼성 한신아파트와 시범 우성 및 현대아파트 입니다.

 

자급자족 도시로 탈바꿈된 분당 신도시에서 서현역과 가까운 곳에 살 경우, 전철을 타지 않고 버스로 가더라도 판교까지 금새 갈 수 있고, 전철을 타고서 서울의 인프라까지 이용할 수 있기 때문입니다.

무엇보다도 강남 학군과 연결된다는 것이 큰 장점이겠죠?

 

2024년 9월 성남시에서 공식적으로 발표한 <2035 성남시 노후계획도시 정비 기본 계획안>을 살펴보면 다음과 같이 특별 정비 예정구역(안)을 만들었다는 것을 볼 수 있습니다.

전반적으로 지하철 역 근처로 지정된 것을 볼 수 있으며, 서현역~정자역에 이어지는 구역의 경우 역과는 조금 멀더라도 오래된 구축 아파트들을 한번에 개선하려고 하는 의지가 보이는 것을 알 수가 있습니다.

특별 정비 예정 구역을 본다면, 아파트가 대부분을 차지하는 것을 알 수 있습니다.

아파트의 경우, 현재 평균 용적률이 188.9%인데, 아파트 기준 용적률을 326%까지 잡고 있습니다.

 

 

이 경우, 공공기여를 10% 정도만 하면 되는데, 만일 최대 용적률을 적용할 경우, 450%까지 용적률을 잡고 늘릴 수 있습니다.

물론 이때는 공공기여 비율이 더 높아지겠지만요.

이 경우, 공공기여를 41~50%까지 확 높여서 해야만 합니다.

제가 판단했을 때에는, 우리나라 사람들이 공공기여를 하는 것을 선호하지 않고, 공공기여를 해서 임대 아파트를 만든다고 하더라도 구역을 아예 따로 만든다거나, 같은 아파트 건물이라고 하더라도 들어가는 입구를 다르게 한다거나 하는 차별을 만들고 있습니다.

 

어는 이런 것을 매우 안좋게 보고 있지만, 현실적으로 공공기여를 많이 하면 많이 할 수록 이러한 '차별적 요소'를 만들 가능성이 높아지기 때문에 최대용적률까지 늘려서 재건축을 하기 보다는 오히려 기준용적률까지만 재건축을 해서 공공 기여 비율을 10%로 최소화하는 게 대세가 되지 않을까 생각을 합니다.

 

추가분담금을 고려할 경우, 대략적으로 3~5억원 정도가 추가로 필요할 수 있을 것으로 보입니다.

시범 삼성한신 아파트를 예시로 알아보도록 하겠습니다.

 

시범 단지에 있는 삼성 한신 아파트의 32평을 기준으로 본다면, 대지지분이 대략적으로 15.7평 정도 나옵니다.

이를 기준으로 판단한다면, 동일한 평수인 84타입을 받기 위해서는 3.5억원 정도가 필요하지 않을까 생각합니다.

 

용적별 필요 대지지분표는 대략적으로 아래와 같이 결정되어 있습니다.

참고로 '필요 대지지분'이라는 것은 아파트 1채를 지을 때 필요한 대지지분의 크기를 의미하는 것으로, 용적률에 따라서 달라집니다.

물론, 아파트 단지의 설계 특성과 특징에 따라서 다소 달라질 수는 있지만, 34평 이하의 아파트가 전체 세대의 80% 이상을 차지하는 경우 아래 표에 따라 결정되는 일이 많다고 합니다.

용적률	25평형 (전용면적 59타입)	34평형 (전용면적 84타입)
250%	9.75	13.25
255%	9.5	13
265%	9	12.5
275%	8.5	12
285%	8	11.5
295%	7.5	11
300%	7.25	11.75

 

남는 대지지분으로 재건축 사업 시, 이를 일반분양으로 추가 분담금 부담을 줄이는 것이기 때문에 조합원들은 재건축 시 이에 대해서 많은 고민을 하려고 합니다.

 

따라서 현재 가치가 대략적으로 16~20억원 정도하는 32평 구축 분당 아파트를 매입하신다면, 대략적으로 5억 정도는 추가적으로 분담할 수 있어야 재건축 아파트를 가져갈 수 있다고 볼 수 있겠습니다.

물론, 추가분담금이 3억대로 떨어질 수 있겠지만, 그 만큼 아파트는 높아지고 답답해지겠지만요.

 

하지만, 이렇게 된다는 것은 어찌되었든 금액적으로 호재이기 때문에 재건축 선도지구가 될 때, 해당 인센티브를 받는 지역은 상당한 혜택이 될 수 있을 것으로 예상합니다.

 

개인적으로는 판교역 근처에 있는 서현역 시범 단지가 상당히 큰 호재를 누릴 것으로 예상하고 있습니다.

어디가 되든 재건축 바람이 불면서 분당도 천지개벽을 하겠지만요.