일산 재건축 선도지구와 분담금 어떻게 될까요?

1기 신도시 중 가장 저평가된 지역을 하나 고르라면 일산이 아닐까 싶습니다.

일산은 공원 비율도 높고, 병원도 많이 있으며 인구도 100만명이 넘기 때문에 경기도의 한 곳이라고 말하기에는 상당히 큰 규모를 자랑하고 있습니다.

 

저도 예전에는 일산에 아파트 하나 투자해볼까 고민했었는데, 일산이 아니라 분당을 샀었거든요.

물론 지금 그 덕에 어느 정도 괜찮은 수익률을 맛보긴 했지만, 만약 그때 일산을 샀더라면 큰일날 뻔 했을 거 같습니다.

1기 신도시 중, 일산의 재개발은 어떻게 될지 살펴보고, 분담금은 얼마 정도 나올지 대략적으로 알아보도록 해보겠습니다.

일산 재건축 선도지구 가능성은?

 

현재 일산에 전문적인 지식을 가지고 있는 공인중개사 사람들의 이야기를 들어보면 아마도 전철역 근처나 학원가가 발달되어 있는 후곡마을, 강촌마을 혹은 백석역 근처의 백마 쪽이 되지 않을까 점쳐보고 있습니다.

 

왜냐하면 일산의 중심 교통 라인으로 손꼽히고 있는 3호선 라인은 예전부터 그 주변부터 발달되었고, 3호선 라인에 있는 아파트 단지들이 상당히 오랜 연식을 가지고 있지만 그래도 사람들이 잘 관리 했기 때문에 높은 가격을 유지하고 있기 때문입니다.

 

물론 높은 가격이라고 말하는 것은 일산 내부에서의 가격 차이일 뿐, 다른 주요 경기도 지역보다는 가격이 조금 저렴하다는 생각이 들기는 합니다.

 

고양시 일산동구 마두동 백마 4단지 한양 청구 아파트는 1994년에 입주가 시작된 아파트로 668가구가 있습니다.

현재 7억대 정도 되는데, 근처 학군도 괜찮고 3호선 라인과도 인접해있어서 사람들의 선호도가 높습니다.

그리고 강촌마을의 경우, 주엽역과 가까이 있는데 우너래는 리모델링을 계획하고 있다가 이번에 선도지구 이슈가 나오며 재건축으로 사업 방향을 바꾸었다고 합니다.

 

1기 신도시 중에서 일산의 평균 용적률은 169% 밖에 되지 않기 때문에 5개의 경기도 신도시 중에서 용적률이 가장 낮다고 합니다.

만일 일산 재건축 선도지구로 선택되는 단지는 최고 용적률은 169%가 되는데 이것은 분당을 184%나 부천 중동 226%에 비해 낮은 편입니다.

 

이렇게 평균용적률을 적게 적용할 경우, 일반 분양으로 나오는 가구 수가 적게됩니다.

가뜩이나 일산신도시는 성남시 분당과는 다르게 집값이 그렇게 비싸지 않습니다.

따라서, 공사비가 급등한 현재 시점에서 사업성이 과연 있을지 의문이 들기도 합니다.

 

대곡 역세권 그린벨트 해제

대곡역 근처에 그린벨트를 해제해서 9,400 가구의 아파트를 짓도록 하기로 했다고 합니다.

해당 지역은 GTX-A 노선이 지나가는 곳으로 대곡역에 GTX역이 들기 때문에 서울로 출퇴근하는 분들께 희소식이 될 것으로 보입니다.

 

하지만 대곡 역세권에 아파트 개발이 된다면, 젊은 사람들을 유인할 만한 기업이 거의 없는 상황이기 때문에 가뜩이나 베드타운으로 전락한 일산이 더 심각한 베드타운화가 될 것으로 예상됩니다.

 

따라서 일산 사람들은 재건축 선도지구 발표로 긴장감을 타는 가운데, 갑자기 정부 국도교통부에서 11월 5일 대곡 그린벨트를 푸는 소식을 내보내자 재건축의 실효성이 있는지 의문을 가지는 사람들과 오히려 구축 아파트의 가격도 떨어질 것으로 우려하고 있습니다.

 

동시에 창릉 신도시가 서울과 가까운 고양시의 지역으로서, 아파트가 대량 지어지는 와중에 또다른 아파트 단지가 대규모로 생길 것에 대해서 우려를 표하시는 분들이 많습니다.

1기 신도시 재건축을 한다고 했는데, 갑작스럽게 주택 공급 정책을 말하는 것 때문에 오히려 일산 집값 하락에 영향을 줄 것으로 보여 걱정하는 일산주민들이 많다고 합니다.

 

일산 재건축 가능할까?

따라서 일산 재건축 선도지구는 발표 전임에도 불구하고 그렇게 이슈가 되지 않으며 오히려 실효성이 떨어질 것으로 전망하는 전문가들이 많습니다.

 

특히, CJ 라이브시티도 백지화되었기 때문에 일산에 분당과 같이 자급자족 가능한 도시가 되는 것은 좀 어렵지 않을까 예상됩니다.

 

일산 집값은 더욱 떨어질 것으로 예상되기 때문에 실거주를 하시려는 분들이 아니라면, 투자용으로는 매력적이지 않다고 보는 게 적절하지 않을까 생각합니다.