일산 재건축 VS 리모델링 어떤 게 더 나을까?

일산은 1기 신도시 중에서 노후도가 상당히 높은 반면 인프라가 매우 잘 구축되어 있어서 사람들도 많이 살고 있는 도시라고 볼 수 있습니다.

공원도 많기 때문에 녹지 보유율 그리고 인구 1명 당 공원 보유율도 높습니다.

실제로 보면, 일산 호수공원도 상당히 넓게 조성되어 있고, 아파트 단지와 아파트 단지 사이의 길목도 공원으로 잘 조성되어 있어서 흡사 나무 길 사이를 걸어갈 수 있도록 만들어놓은 거 같습니다.

 

일산 리모델링은 이러한 문제 때문에 예전부터 나왔던 화제 중 하나입니다.

문촌 16단지만 하더라도 주변 아파트 단지와 함께 해서 리모델링을 진행하려고 했습니다만, 1기 신도시 재건축 선도지구 지정과 관련하여 재건축 기대감이 부풀자 아파트 리모델링을 잠시 보류하고 재건축으로 선회하여 선도지구 지정에 관심을 가지고 있는 상황입니다.

 

일산 3호선 주엽역 주변 일대 오래된 아파트 단지들이 정비사업에 공을 올리고 있는데, 해당 지역에 과연 재건축이 나을지 혹은 리모델링 주택조합을 설립하여 리모델링으로 나가는 게 나을지 고민을 하고 있습니다.

 

1993년도에 지어진 아파트 단지들이기도 하고, 용적률도 183% 정도 되어 다소 높게 되어 있기 때문에 재건축을 할 경우, 과연 경제성이 있는지 고민을 하고 있기도 합니다.

 

일산 신도시는 언제부터?

일산은 기본적으로 고양시에 있는 곳인데, 일산 동구와 일산 서구를 합쳐서 일산이라고 합니다.

일산을 잘 모르시는 분이라면, 마치 경기도 안에 일산시가 있다고 오해하시는 분들도 있습니다.

그리고 고양시와 일산을 구분하려고 하기도 하죠.

 

하지만 요즘은 일산보다도 서울과 가까운 덕은지구나 덕양구의 지역 가치가 높아지고 있어서 예전과 같은 신도시와 비신도시의 구분을 많이 짓지 않는 것으로 보이기도 합니다.

창릉신도시 뿐만 아니라 요즘은 대곡역 인근까지 개발한다고 하니 구축이 가득한 일산이 큰 매력이 없어 보이기까지 할 지경이죠.

 

재건축이 나을까? 리모델링이 나을까?

 

사실 재건축의 경우 여러가지 걸림돌이 많이 있습니다.

그렇기 때문에 고양시가 그동안 가지고 있던 도시 개발 계획은 일반적으로 재건축보다는 좀더 현실 가능성이 높아보이는 리모델링으로 초점이 잡혀 있었습니다.

 

일례로 강선 7단지 건너편에 있는 문촌 16단지와 강선 14단지의 경우 1994년에 준공한 아파트인데, 리모델링 조합을 이뤄 리모델링으로 진행하는 것을 생각하고 있었습니다.

이렇게 하면 수평 및 별동 증축 방식을 통해 가구수를 좀 더 늘릴 수 있게 될 것이라고 생각한 것이기 때문입니다.

 

하지만 리모델링을 선호하는 퍼센테이지는 전체의 35%인 반면 재건축은 48%나 해당한다고 합니다.

아무래도 들어가는 돈을 생각한다면 재건축이 리모델링보다는 적게 들어가고 수익률도 높아질 것이기 때문에 리모델링보다는 가능하다면 재건축으로 하고자 하는 방향이 높을 것이라 생각듭니다.

 

재건축의 경우, 안전성을 높이지만 재건축을 완료하는데 오랜 시간이 필요합니다.

또한 초과 이익 환수제가 있기 때문에 어떻게 본다면 경제성이 없어보일 수는 있지만, 실제로 그정도까지 이익을 환수할 수 있을지는 의문입니다.

 

반면 리모델링은 최대한 골조를 유지하고, 상대적으로 법적 요구사항이 간단합니다.

또한 기존 골조를 유지하기 때문에 빠르게 진행할 수 있습니다.

하지만, 세대수가 늘어나는 정도가 적다고도 볼 수 있습니다.

 

현재 기준으로 본다면, 일산 신도시의 재건축은 32평 기준으로 대략적으로 3억 정도가 소요될 것으로 보이는 반면, 리모델링은 4~5억 정도가 들 것으로 예상되기 때문에 어떤 게 실익인지는 더욱 따져봐야 할 것으로 보이네요.